De fire tilstandsgradene — kort fortalt
I en tilstandsrapport etter NS 3600 får hver bygningsdel en grad fra 0 til 3. Skalaen er ikke en karakter på "pent eller stygt" — den vurderer om delen er innenfor forventet tilstand for sin alder og funksjon.
TG0 — ingen avvik
Bygningsdelen er som den skal. Eller, for eldre deler: innenfor forventet slitasje for alderen. TG0 på tak fra 1998 betyr at taket er sin alder verdig — ikke at det er nytt.
TG1 — mindre avvik, normal slitasje
Småting. Skrubber på vegg, normalt bruk. Ingenting som krever strakstiltak. Kan ofte utbedres med vedlikehold i eget tempo.
TG2 — vesentlige avvik, behov for utbedring
TG3 — store avvik
Bygningsdelen er forbi forventet levetid eller har alvorlig skade. Utbedring haster. Eksempel: kjellerdrenering fra 1952 med tydelig fukt i grunnmur — det er TG3, og du snakker fort 300 000–600 000 for fullt gravejobb.
TG3 er også rødt flagg hvis det er mange av dem: en bolig med TG3 på tak, bad og elektrisk er en helrenoveringssak, ikke en innflytningsklar bolig.
Slik bruker du gradene i budrunden
Hva rapporten IKKE forteller deg
En tilstandsrapport vurderer det som er synlig og tilgjengelig på befaringsdagen. Den åpner ikke vegger, graver ikke opp dreneringen, river ikke baderomsflis. Skjulte feil i lukkede konstruksjoner er utenfor rapportens omfang — og det står tydelig i rapporten.
Det betyr at en bolig med kun TG0 og TG1 fortsatt kan ha skjulte problemer. Men rapporten gir et solid grunnlag for hva man må regne med av kjent risiko.
Når bør du be om ekstra undersøkelser?
Hvis rapporten peker på flere TG2-er rundt samme område — typisk våtrom eller dreneringsforhold — bør du vurdere ekstra fuktmåling eller oppgraderende undersøkelse før bud. Det koster gjerne 3 000–8 000 og kan spare deg for mange hundre tusen.
Banken aksepterer normalt tilstandsrapporten alene som grunnlag for finansiering. Forsikringsselskapet gjør det samme. Men ved TG3-funn — særlig på bærende konstruksjoner, vann eller brann — kan de kreve ekstra dokumentasjon.
Hva bør du ha klart før befaring?
Ha gjerne tilgjengelig tidligere rapporter, dokumentasjon på utførte arbeider og korte notater om hva du ønsker vurdert. Det gjør befaringen mer presis og gir bedre sammenheng mellom observasjoner, bilder og konklusjon.
For tg0 til tg3 — slik leser du tilstandsrapporten er det særlig nyttig å beskrive når forholdet ble oppdaget, hvilke rom eller bygningsdeler som er berørt, og om det finnes historikk fra forsikring, styre eller tidligere eier.
Kort svar
TG0 til TG3 — slik leser du tilstandsrapporten Kort fortalt bør du vurdere tilstandsrapport når du trenger en faglig vurdering av bolig eller skade i Oslo og Akershus. Oslo Takst AS hjelper med vurdering, befaring og dokumentasjon basert på relevante standarder og praktisk byggfaglig erfaring.
Videre lesing
Lokalt i Oslo og Akershus
Oslo Takst AS jobber lokalt med tilstandsrapport i Oslo, Akershus og øvrige deler av Oslo og Akershus. Se områdesiden for bydelene og kommunene som dekkes.