Tilstandsrapport og avhendingslova 2022

Hva endret seg 1. januar 2022?

Forskrift til avhendingslova trådte i kraft 1. januar 2022 (forskrift FOR-2021-06-08-1850). Den strammet inn reglene for hva som kreves av en tilstandsrapport for at selger skal få beskyttelse mot kjøpers mangelskrav.

Før 2022 kunne en bolig selges "som den er" og selger hadde relativt lite ansvar for skjulte feil. Etter forskriften gjelder det strenge krav til dokumentasjon — og selgere som ikke leverer en ordentlig rapport, mister mye av beskyttelsen.

Hovedpunktene i den nye forskriften

1. Tilstandsrapporten må følge NS 3600

Tilstandsrapporten skal utarbeides etter standarden NS 3600:2018 eller nyere. Den skal gå gjennom definerte bygningsdeler og vurdere dem med tilstandsgrader TG0–TG3. Generiske "besiktigelser" på én A4-side er ikke lenger nok.

2. Takstingeniøren må være sertifisert

Rapporten må være utført av en person med riktig sertifisering. Uautoriserte rapporter gir ikke selger samme rettslige beskyttelse. Sertifisering følger av bransjeorganisasjoner som Norsk Takst.

3. Det stilles spesifikke krav til omfang

Rapporten skal dekke:

• Våtrom (bad, vaskerom) med fuktmåling
• Tak, fasade, vinduer og dører
• Kjeller, kryprom og loft der tilgjengelig
• Elektrisk anlegg (visuell vurdering)
• VVS-installasjoner
• Drenering og utvendige arealer

4. Skjulte feil kan fortsatt være kjøpers risiko — men bare hvis rapporten er god nok

Hvis tilstandsrapporten tilfredsstiller kravene i forskriften, og en feil ikke ble oppdaget ved befaring, er det normalt kjøpers risiko. Hvis rapporten ikke er grundig nok — eller ikke finnes — havner mer på selger.

Konsekvensen i praksis

For kjøper: en god tilstandsrapport er din viktigste dokumentasjon. Les TG2/TG3-funnene nøye. Hvis noe er i tvil, krev tilleggsdokumentasjon før bud.

Hva forskriften IKKE fjerner

Forskriften gir selger bedre beskyttelse når rapporten er grundig, men eliminerer ikke ansvar for:

• Forhold selger kjente til og som ikke er med i rapporten — f.eks. en kjent lekkasje bak vaskemaskinen
• Vesentlige feil som er åpenbart mye verre enn det en kjøper skal regne med
• Feilinformasjon i salgsdokumentene

Er du selger og kjenner til noe, opplys det til takstingeniøren. Det beskytter både deg og kjøper.

Anbefaling — slik bør du forholde deg

Er du selger: bestill tilstandsrapport før annonsen går ut. Planlegg befaring 2–3 uker før du vil annonsere, så har du rapporten på plass når interessenter melder seg.

Rapporten er ikke en forsikring mot alle problemer, men den er det tyngste verktøyet begge parter har for å kjenne risikoen før signering.